【2025走访市场08】海珠区，越秀桂悦东晓，超新规，使用率约130%，3栋住宅，1栋总31层，2梯5户。2/3栋总46层，3梯5户。容积率约5.0。 教育资源：海珠外国语实验中学附属小学，初中需统筹 地铁交通：8号线晓港站 商业配套：底商为主 大概面积：89㎡、94㎡、107㎡、118㎡、120㎡等 适合人群：在附近居住比较久，对周边环境熟悉且接纳，有晓港公园情结，希望原地升级置换的人群。 简单点评： 这是我看过的“超新规”实体样板房中，实用率最显大的楼盘。89㎡的空间感比很多建面约140㎡的二手还要大。 西南向望晓港公园，视野开阔，绿化景观尽收眼底。东北向中高层能望广州塔。 楼盘统一封阳台，既能起到隔音作用，也能使外立面更整齐划一、有档次。比起业主自行封阳台，也会更安全。 不足： ❶上小学的路径 从楼盘步行过去约600-700米，虽然不算远，但要过马路。周边的车流量较大，即使有红绿灯，但有些“电鸡”是不会理的。相对于学校就在小区内/上学不用过马路的楼盘而言，上学之路降低了接送孩子的便利性，并增加了危险度。建议“宝妈宝爸”先在上下学的时间里走几遍，再决定是否买。 ❷噪音、灰尘 楼盘临近东晓路高架桥，低层容易受到噪音、灰尘的影响。即使封阳台+新风系统，也不可能长期不开窗，或依赖电器。日积月累，窗户外会不干净，不透亮。如果将来物业没有定期擦玻璃的服务，则业主需要买电动擦窗机器人，毕竟用磁吸的擦窗器不方便、也不安全。 ❸朝向、景观 虽然西南向望晓港公园，但有“西晒”的影响。夏天的时候，太阳是很迟才下山的。即使你傍晚7点下班回到家，屋内（尤其靠近西面的位置）温度依然较高，玻璃窗、墙体也会热。空调要开久些、温度调低些才有凉意。 南面望河涌。以前我们管它叫臭涌。特别在夏天的时候，离老远也闻到臭味。近几年，阿爷大力整治河涌，提高环保力度，所以现在基本不怎么臭了，水也比以前清澈。但依然不漂亮，与“东濠涌”无法比。 至于1号楼东南向有小型变电站的问题，我觉得见仁见智。 ❹地铁 距离地铁8号线的晓港站约650-750米，步行距离不算远，但与上小学的路径有着同样的问题。步行体验不是太好。除了四个轮子的车辆，电鸡、快递、送餐等两轮、三轮车也比较多，在上下班高峰，周边显得有些乱。 总体来看，对于“喜欢西南向、看日落、宽阔楼距、看绿化园林，熟悉且接纳该地段的人群”而言，实用率约130%的新规产品还是非常有吸引力的。
