置业信心严重缺失的今天，客户置业观改变，不再透支，都在降负债，降消费，强储蓄，房地产这波颓势，能真正扭转吗？ 说实话，很难。这已经不是行业自己能决定的事了，更像是在被动地等一个结果。 先看看眼下市场是什么状况。楼市还在深度调整，租金水平从去年三季度之后降得更明显了。 租金这东西，交易频率高，很能反映真实行情——它一下来，二手房价也跟着被压制，说白了，这就是供大于求的直接表现。 那个“房子永远不够”的阶段，已经结束了。 以前我们总说城市发展进入“存量提质”阶段，背后的意思其实就是：总量上供不应求，已经成为历史。 现在二手房挂牌量为什么激增？一部分是产权证陆续下来了，一部分是限售到期了，大家不约而同都在挂房子。 那政策在做什么？表面上当然是不断出“利好”。 但往深了看，其实是在避免系统性风险，引导市场用市场化的方式完成价格调整。 降低交易摩擦、让挂牌更容易，就是为了让价格尽快调整到一个合理的位置。实现所谓的“软着陆”。 政策其实是在悄悄做压力测试。提高流动性，看看大量房子挂牌时，边际价格能撑到哪。 免得以后真要出房产税之类的政策时，价格波动太大。 不过话说回来，现在这些措施只是增加了“能交易”的可能性，并不代表真的就有这么多人接盘。 万一没成交，也可以归因于“买卖双方价格没谈拢”，责任就不在政策了。 所以你看，政策不是在托底，而是在引导市场加速出清。 如果非要把“回到从前的高光时刻”当作扭转颓势的标准，那估计是没戏了。 更重要的是，老百姓的心态已经变了。 大家不再拼命透支、拼命加杠杆，而是忙着降负债、多存钱。 这是资产价格下跌之后的“戒断反应”，修复信心需要很长时间。 何况现在房贷利率是浮动的，月供是长期压力，房贷早就不是大家眼里的“优质负债”了。 哪怕楼市将来企稳，也很难回到过去那种疯狂加杠杆的年代。 供需早就不是过去那样了。以前通过限售、延迟下证等方式，压着二手房不让卖，把需求都引向新房。结果呢？ 反而加速了供求平衡甚至过剩的到来。现在挂牌量大增，某种意义上也是过去政策积累的结果。 说到底，房地产背后是土地财政。地方依赖卖地收入，现在地不好卖了，财政压力山大。 但要转型，要探索新模式，哪是一天两天的事。行业规模收缩，很多人也得慢慢适应。 未来恐怕会越来越分化。核心城市、核心地段的房子或许还能保值，但偏远的、配套跟不上的，可能会长期低迷。 租金回报率会变得越来越重要——租金不涨，房价也难涨。投资的逻辑，正在从博增值转向看现金流。 房地产牵连太广，上下游行业多，就业人口也多。 调整的过程难免会影响经济增长，但这又是不得不走的一步。 过去那种高杠杆、高周转的模式，确实走不下去了。 那到底在等什么？等经济转型，等新产业冒头；等居民收入慢慢涨起来，购买力恢复；等市场一点点出清，价格调整到位；等信心修复，用时间换空间。 这个过程，注定不会短。日本房地产泡沫破灭后，调整了二十年； 美国次贷危机，也花了很久才恢复。咱们情况不同，但想快速反弹，也不现实。 对个人来说，如果是自住，量力而行、按需决定就好。 如果是投资，那一定要谨慎，重点看现金流和流动性。房子，已经不再是那个稳赚不赔的“信仰”了。 总之，未来是存量时代，质量比数量重要，现金流比增值重要。过程肯定有阵痛，但该来的，总会来。
