当下房地产市场呈现鲜明矛盾局面：一边是不少城市新建商品房库存高企、去化周期拉长、楼盘打折促销依旧成交低迷，民众感慨房子卖不动；另一边部分地方惯性出让大量商住用地，持续新增住宅楼盘供给。

如今茂名南海岛公示华侨城413.2亩大规模商业用地规划，再度引发大众讨论：楼市已然饱和，各地理应理性收紧商品房土地供应、遏制住宅过度开发冲动，把有限土地指标更多投向工业产业用地，以实体经济稳底盘、促长远发展。

商品房出现大规模滞销，并非老百姓没有住房需求，而是供需结构严重错位、存量泡沫逐步显现，多重因素叠加造成楼市供大于求。第一，人口基本面发生根本性转变。全国出生率逐年走低，城镇化步入后半程，大规模进城购房刚需大幅萎缩；不少三四线、县域城市长期人口外流，青壮年外出务工定居外地，本地购房人群持续缩减，新增楼盘缺少真实刚需承接。就粤西茂名这类城市而言，常年位居全省人口流出前列，大量年轻人落户珠三角，本地婚房、改善购房总量逐年下滑，不断新建楼盘只会进一步拉大供需缺口。

第二，过去土地财政依赖催生住宅无序开发惯性。长期以来，出让商住土地回款快、流程简单、短期财政见效明显，不少地方形成路径依赖，习惯性批量挂牌住宅用地，依靠土地出让收入弥补财政收支缺口。房企在行业上行周期盲目拿地扩张，跟风扎堆拿地建房，只看重短期利润，忽略城市人口承载上限与真实购房购买力，最终导致楼盘遍地开花，库存越积越多。部分新区、滨海片区超前布局大量商住项目，配套落地缓慢、人气培育滞后，楼盘建成之后入住率偏低，沦为空置楼盘集中区。

第三，居民购房观念与家庭负债约束抑制买房意愿。经历楼市下行、房企暴雷、期房交付风险等问题之后，购房者观望情绪浓厚，不再盲目跟风炒房；家庭房贷负债率处于高位，就业收入不确定性增强，普通人不敢轻易背负大额三十年房贷，改善型换房需求也随之收缩。与此同时，保障性住房、共有产权房、安置房持续补充，分流一部分刚需购房群体，进一步挤压商品住宅市场消化空间，新房去化难度持续加大。

在住宅明显过剩的大背景下，继续放任商品房过度开发弊端丛生。海量闲置楼盘占用大量优质土地资源，土地利用效率偏低；房企资金回笼受阻，容易陷入债务风险，带来延期交房、烂尾隐患；大量资金沉淀在地产行业，挤压实体经济融资空间，城市产业升级缺少资源支撑；过高库存还会倒逼房价持续下行，二手房贬值，动摇地方经济平稳运行根基。与之形成反差的是，很多城市优质工业用地供给紧张，企业落地建厂拿地门槛高、指标紧缺，招商引资项目受制于土地要素难以落地。

立足长远发展，各地土地出让思路必须及时调转方向，科学管控商住用地规模，优化土地供给结构。首先，各地结合商品房库存去化周期，建立住宅用地动态调控机制，库存偏高、去化压力大的区域，主动缩减甚至暂停新增商住用地挂牌，严控大型商住综合体、连片住宅新区盲目上马，像茂名南海岛这类大片商业用地规划，应当充分研判市场容量，避免重复建设、闲置浪费。

其次，把新增土地指标优先向工业用地倾斜，盘活存量低效用地，腾笼换鸟清理闲置楼盘、低效厂房，整理出来的土地定向供给先进制造、新材料、临港产业、小微企业项目。依托工业用地招商引资，培育实体产业，吸纳本地就业、留住青壮年人口，人口集聚之后反而能形成良性合理住房需求，实现产业兴、人口聚、楼市稳的正向循环。以茂名为例，依托博贺港海铁联运优势，优先供给临港工业用地，壮大石化下游新材料、粮油加工、装备制造产业，远比盲目盖楼盘更能带动城市可持续发展。

最后，厘清土地财政转型思路，摆脱对卖地收入的过度依赖。地方财政增收不能只靠房地产，实体经济税收、产业税收才是稳定长久的税源。适度压缩住宅开发规模，大力保障工业用地供给，既是化解楼市库存矛盾、防范房地产风险的务实举措，也是夯实城市经济根基、推动高质量发展的必然选择。房子是用来住的，不是无限堆砌的财政工具，理性控住商品房无序扩张，聚力实体经济耕耘，城市发展才能行稳致远。