我微信提问deep seek，让它提供卖房建议，看了它的回答后，我知道短期内火龙果的咨询都不会被取代。

要肯定，它的一些回答还是有参考价值的，甚至有我两年前的框架结构的影子。如果不展开、不深挖，纯看理论，大概60-70%是相对正确的、也是符合常规操作流程的，但实操太显浅，浮于表面，很难落地。

而且，有不少内容是完全坑卖家的，比如：
1、宣传资料
业主要突出核心卖点，整理成文档发给中介。之前有一些咨询用户就是这样做了，把房屋周边的交通、配套、学校等整理成《小册子》，派给中介……

火龙果提醒大家，千万不要这样做。这是一手的打法，二手不是这样弄的。

2、捆绑资源
车位/家私/家电等为可赠送项，在谈判博弈中递补为筹码，增加交易条件的厚度。这些都是比较old school的做法。

火龙果建议，要尽量淡化它们，初阶实行剥离式销售。即：卖房就卖房，不要捆绑车位，家私家电那些，不要本着“送”是加分的心态。

3、讨价还价
话术和策略过于呆板和理想化。比如：面对买家砍价，ds提供的策略是“拆分价格”，话术是：您提到的价格比我的底价低了15万，不过如果付款方式好（如首付80%），我可以让出5万，剩下的部分我们慢慢协商。”

看似理性、合情合理，实际这是比较旧式的谈判手法。或者是已经去到很后期的阶段了。

业主透底并选择让步，是根据不同的阶段、场景、地位等而灵活应对的。

当今市场，遇到高首付或全款都不一定要便宜卖，成交条件都是在竞争角力中成长。

在我近两年多的实践里，无论是切入时机、切入方式、抑或回复话术……很多时候，拆分价格的策略和话术，都不是ds所说的那样使用。

其实面对中介（买家）砍价、撩价，首先要做的是，核实真伪，即：到底是真实的买家？还是中介假装有买家？

而不是鲁莽透露你的底牌。

即使是真实的买家，也不代表他有真实的报价，很可能一票否决了，但中介仍“借尸还魂”，利用这个买家试探你。

两年前我写过，未谈好价格之前不要轻易摆桌，大家可以重温一下。

有时候，我们也不是要放大技战术的作用，不是单凭三寸不烂之舌就可以护价、抬价。但卖方作为弱势群体，如果你不掌握科学、合理、正确的方法卖房，则一定会亏得更多。