房地产以后都会一直阴跌吗？

先说说大家最常看到的“均价”，同一个房子，在银行那儿一个价，在税务局那儿一个价，在中介那儿可能又是另一个价。

而且现在真实的成交价，很多地方都不让对外展示了。

所以我们看到的那些“均价”，里面水分很大，有点像“烟雾弹”。

现在市面上很多真实的低价成交，因为“太便宜了”，不符合一些机构的“市场范围”，干脆就被过滤掉、不统计了。

你看到的“均价下跌”，其实很大程度上是被那些“老破小”和垃圾楼层（特别是顶楼）的超低价成交给拉下来的。

举个例子：如果一个小区，这个月就卖了一套顶楼的房子，价格特别低，那整个小区的“挂牌均价”或者“统计均价”可能一下子就掉下去一大截。

但这绝不意味着你家那套中间楼层的房子，也跌了那么多。

市场真正该看的，其实是交易量，而不是那个被平均过的价格。

现在不是完全没人买房，是没什么人愿意买“老破小”了。

那到底什么在跌，什么还算稳呢？

先说跌的。主要是那些60年代到90年代建的“预制板房”。这种房子设计寿命大概就40年，抗震不太好，水管电线也都老化了。

以前还能指望“拆迁”或者靠“学区房”的概念撑着，现在拆迁很多是给房票（让你自己去买），学区概念也因为教育集团化在淡化。

这房子就只剩下“住”这一个功能了，而且住着体验还不好。

未来，这类房子除了当“骨灰房”可能还有点性价比，阴跌几乎是必然的，甚至可能跌到根本卖不掉。

这类房子的数量非常庞大，就是它们在拼命拉低整体的均价。

那什么比较稳呢？

2015年之后建的电梯房，通常户型设计好、装修新、得房率也高。这类房子是市场上改善型需求的“硬通货”。

因为人对居住品质的要求是在提高的（从人均住10平米到想住30平米），好房子永远有它的市场。特别是在核心地段，这类房子的价格依然是很坚挺的。

这里有个细节：步梯房（没电梯的）里，一楼带院子的，可能比顶楼贵一倍；但在电梯房里，2楼和顶楼反而是硬伤楼层。

所以，千万别用你小区里一套顶楼的超低价成交，来判断你自己中间楼层的房子值多少钱，这不合理。

房地产现在的根本问题，其实和经济大环境（大家的就业、收入）绑在一起。

所以未来的趋势，不是所有房子一起跌，而是会出现“极致的分化”。

一边，是那些老破小、偏远位置的房子，它们可能会持续阴跌，最后失去流动性，变成没人要的“负资产”。

另一边，是核心城市、核心地段的好房子（比如品质不错的次新房），它们会先止跌，然后企稳，甚至可能温和上涨，慢慢回归“居住+抵抗通胀”的属性。

而且，因为新房的精装标准、得房率在提升，它的价格会形成一个支撑，和二手房拉开一个健康的价格梯队。

所以，如果你手里还有那种老破小、预制板房，我的建议是：趁着现在还有人问价，还有一点点流动性，赶紧想办法置换成核心区的次新房。

这不仅是及时止损，更是在优化你手里的资产。

怎么判断自己小区安不安全？一个很实在的指标：看看它最近每个月有没有真实的成交。

如果一个小区连续半年都没卖出一套房，那基本可以判断，它的流动性已经快枯竭了。