二手房卖得火，新房却没人买，市场自己悄悄动了起来

四月份快要结束了，北京、上海、广州、深圳这几个地方的二手房交易量一下子冲得挺高，上海一个月卖了三万一千三百套，是最近五年里最多的，北京也到了一万九千八百八十六套，创下十五个月以来的最高纪录，深圳那边更明显，比上个月翻了一倍还多，广州网上签了约一万零七百八十五套，环比涨了一百四十个百分点，三年以来第一次新房和二手房一起往上涨，但有意思的是，这波热闹没靠什么新政策推动，也没人喊救市，就是老百姓自己开始出手买房了。

可另一边，新房市场依然冷清，一季度四个城市的新房加起来卖得比去年还少，库存不断堆积，平均需要十九个月以上才能卖完，广州情况稍好一些，库存面积比去年减少百分之四，但其他三个城市的库存还在增加，这表明人们不是不想买房，而是更愿意买二手房，而不是直接从开发商那里买新房，新房价格仍在下跌，只有深圳上涨了百分之十四，其他地方基本持平或略微下降。



为什么会出现这种反差呢，有人注意到香港楼市从2025年开始慢慢回暖，资金和信心顺着跨境渠道流回来，对深圳、广州这些地方的影响不小，另外A股从2025年中开始反弹，很多人账户里的钱变多了，一部分人觉得股票涨得差不多了，就想着把钱挪到房子上，不是因为利率低或者首付降了，纯粹是手头宽裕了，想换个更稳的资产放着，这种“我有钱了，所以想买房”的逻辑，跟以前“银行放水逼你买”的套路完全不同。

广州的情况比较特别，它是唯一一个新房库存比去年还少的城市，这可能跟人口一直流入有关系，加上老城区改造加快，一些老房子拆掉后建了新小区，带动了置换链条，比如老两口卖掉旧房，给子女买改善型新房，一环扣着一环，交易就活跃起来，深圳也挺奇怪，没出什么新政策，但连续三个月成交都很高，说明本地改善需求真的上来了，不是炒房客在搅动市场。



北京和上海的成交量虽然高，但仔细一看就会发现，交易都集中在学区房和核心地段这类稀缺资源上，比如西城、海淀、静安、黄浦这些地方，挂牌价没怎么下降，反而有买家抢着要买，可是普通片区的房子还是很难卖出去，价格还在底部徘徊。专家把这种情况叫做“点状修复”，就像煮一锅水，底下有几处冒泡，但整锅水还没烧开。严跃进指出，现在二手房性价比确实提高了，有人卖掉旧房子再买新房子，形成一个小循环，不过曹晶晶提醒大家别太乐观，全国范围的市场还没动起来，大多数城市还在等待信号。

现在已经是四月底了，克而瑞那边重点关注第二季度的情况，他们说五月六月是传统旺季，要是这两个月的成交量能稳住或者再往上走一点，那市场底部可能就真的稳住了，最近几天数据显示，北京和上海的日均成交比去年同一时间要高，但能不能一直保持下去，谁都没法保证，一些定位更实用的项目开始集中推出来，户型做得更实用，配套也更到位，不再只靠地段来吸引人，如果接下来经济数据继续好转，比如就业稳定下来、工资有所上涨，大家的信心估计会慢慢回来。

不过说实话，现在没人敢说房价会大涨，机构都觉得全面回暖不太可能，更别提报复性反弹，这一轮变化更像是市场自己在喘口气，高房价压了几年，库存堆得太多，现在居民开始用脚投票，挑着买、换着买、理性买，政策没消失，但已经退到后台，像背景音乐一样轻轻响着，主角换成普通人自己的判断和选择。