深圳贝壳研究院成交数据解读：楼市持续回暖，需求集中释放

一、核心数据梳理

1. 短期周度回暖
上周贝壳深圳合作门店二手房签约量环比上涨21%，二手房线下带看、签约转化效率明显提升，月末看房、置换交易集中放量。

2. 月度累计成交走高
截至6月28日，深圳新房+二手房累计成交突破1.1万套，同比上涨22%，成交规模、同比增速均维持高位，延续5月以来的复苏行情。

二、成交回暖核心驱动因素

1. 4·29定向宽松政策持续发酵

• 核心区（南山、福田、宝安新安）限购放宽：深户可购3套、1年社保非深户可购2套、持居住证非深户无需社保即可买房，释放大量改善、新市民购房资格。

• 公积金贷款大幅加码：家庭最高可贷351万，首套、多子女、初婚家庭享受额度上浮，叠加低位商贷利率，显著降低购房资金门槛，置换链条被打通。

2. 积压自住需求集中兑现

前两年市场持续观望，刚需上车、改善置换需求长期积压；2026年同期市场处于成交低谷，低基数放大同比涨幅。市场成交以自住客群为主，300-500万刚需盘、核心区千万级改善盘同步走量，无明显投机炒作迹象。

3. 产业与人口提供长期需求底盘

• 2025年深圳常住人口增量全国第一，大量年轻流入人口形成稳定刚需支撑；AI、半导体等高端产业造富效应凸显，高收入群体带动核心区改善房源成交提速。

• 二手房业主报价趋于理性，议价空间持续收窄，买卖双方预期差缩小，笋盘快速去化，存量房流通效率持续提升。

三、市场结构特征

1. 区域分化明显
南山、福田核心改善片区热度领跑，新房成交同比翻倍；龙岗、光明、沙井等外围片区依靠刚需走量，涨幅弱于核心区。

2. 二手房回暖弹性更强
二手房签约环比增速高于新房，存量房区位、配套选择更灵活，成为置换客群首选；连续多月成交维持高位，存量市场流动性修复确立。

3. 周期阶段判断
市场已经从底部修复转入温和活跃阶段，成交量持续走高，议价空间收窄、部分业主上调挂牌价，市场预期稳步修复，但尚未进入全面普涨行情，结构性分化会长期存在。

四、后市简要预判

短期来看，政策红利、人口产业支撑、置换需求三重逻辑不变，月度成交大概率维持万套以上高位；中长期核心优质住宅保值性更强，外围刚需盘以稳量为主，价格大幅上涨空间有限，整体呈现“量稳价缓升”的温和复苏格局。