石家庄楼市确实进入二次探底

一、行情数据印证：今年上半年比去年同期更弱，主城核心区全线破位

1. 2025上半年（去年）
裕华区二手房稳定1.4万/㎡、新华区稳定1万/㎡，仅鹿泉、栾城、正定等近郊阴跌，主城核心区有支撑，属于局部下跌、核心横盘。

2. 2026上半年（今年）
裕华二手均价从1.3万跌至1.2万出头，新华从1万跌至9800元附近，主城四区全部进入下跌通道；全市二手房6月均价10542元/㎡，同比大跌10.28%，连续14个月下行，去化周期超24个月，远超18个月健康线。
往年能扛住跌幅的裕华、新华不再坚挺，说明市场从“局部调整”转向全域承压，典型二次探底特征。
新房靠高端改善盘托举均价，看似微涨，但二手房持续踩踏，形成“新房虚稳、二手深跌”的割裂行情，真实居住需求购买力持续走弱。

二、第一大核心利空：棚改回迁房集中入市，供给踩踏压制二手房价

1. 天量低成本安置房集中交付
2026年是石家庄回迁交付大年，全年17个城中村改造项目集中交房，南焦、大马、孙村等裕华热门片区大批量村民手握多套安置房，且拿房几乎无购置成本。

2. 价格碾压商品房，倒逼全体业主降价
同地段回迁房挂牌普遍比商品房低20%-30%，商品房两居110万，回迁同质房源70多万就能拿下。刚需客户优先流向低价回迁房，普通商品房带看量大幅缩水，房东只能持续下调挂牌价换取成交。

3. 长期供给压力还在释放
近年交付回迁房1-3年内可办证上市，未来2-3年会持续新增巨量低价二手房，主城区刚需板块价格天花板被长期压低，不存在快速止跌基础。

三、第二大利空：河北周边城市房价下探，拉低全省价格预期

1. 唐山房价持续走低，形成比价洼地
此前唐山核心区房价可对标石家庄，如今唐山全市二手房均价仅7300-8100元/㎡，核心路北、路南板块也仅8000-8700元，远低于石家庄主城1万+均价。

2. 全省刚需横向比价，削弱石家庄溢价
河北刚需买房会跨城对比：同等预算，在唐山能买更大户型、更低总价；同时沧州、邯郸等城市房价同步走弱，全省楼市预期一致转空。
购房者不再认可“省会必须贵”的固有认知，石家庄失去价格支撑底气，降价成为唯一成交手段。

四、隐藏的两大叠加因素，加剧探底行情（补充视角）

1. 人口与收入支撑不足
石家庄常住人口增量有限，本地平均工资仅5500元左右，房价收入比长期偏高；刚需购买力透支，即便首付下调、利率走低，观望情绪依旧浓厚，需求端持续疲软。

2. 房源结构性分化，无学区老破小加速贬值
下跌并非均匀：43中、2中优质学区次新、地铁改善盘跌幅有限；无配套、无学区老小区折价25%以上，大量老旧房源集中抛售，进一步放大整体跌幅。