招商蛇口发布2026年上半年业绩预告，利润数据大幅滑坡，给头部央企地产板块投下重磅利空。公司上半年归母净利润同比下滑55%-65%近乎腰斩，扣非净利降幅更是高达93%-95%，盈利空间被严重压缩，核心原因就是前几年高价拿地项目集中结转，行业降价促销之下出现增收不增利。
梳理企业拿地周期能够看清利润下行根源，2022至2024年行业调整期，招商蛇口逆势重仓一二线核心地块，拿地楼面价持续走高，2024年平均楼面价突破2.16万元。这批高成本地块在2025至2026年集中交付结算，而当下楼市刚需、改善市场价格竞争激烈，房企只能以价换量，直接导致开发业务毛利率逐年走低，叠加投资收益缩水，利润持续承压。
虽然今年上半年销售数据有所回暖，签约销售额同比上涨8.3%，成交均价同步走高，北京、上海、深圳多个高端楼盘去化亮眼，但销量面积同比小幅下滑，存货周转效率偏弱。高价地结转的压力短期难以出清，即便高端改善盘溢价更高，也很难对冲存量项目的低毛利拖累。
当下整个地产央国企都面临相似困境，保利置业同期预告由盈转亏，行业整体利润逻辑已经发生改变。以往依靠土地增值赚取超额收益的时代落幕，土地成本高企、房价上涨乏力成为长期常态。对于招商蛇口而言，短期利润修复难度较大，只有持续优化土储结构、减少高价存量结转、加大高毛利改善产品供给，才能逐步扭转盈利颓势，地产板块估值修复仍需要漫长等待。