全国高端商场下滑，南京德基靠啥连拿两年店王？
南京德基广场近年来成为国内高端商业中的代表项目之一，多次在商业榜单和行业讨论中获得关注。不少人对它的第一印象，不是动辄十几万的奢侈品，而是那个出圈的网红卫生间。但它能从一众老牌高端商场中脱颖而出，绝非一个厕所就能解释。
全国的高端商场都在跌，唯独德基连涨两年。
2024 年以来，整个高端零售行业都在承压。北京 SKP 从 2023 年的 265 亿元营收回落至 220 亿元区间，一年蒸发超 40 亿元。上海恒隆广场销售额下滑 22%，广州太古汇、成都太古里均跌超 10%，多家老牌高端百货闭店或停业改造。唯独南京德基广场连涨两年，不仅超越了做了 13 年头名的北京 SKP，还连续两年坐稳全国店王的位置。
在此之前，德基最先走红的不是奢侈品柜台，而是花 2000 万元打造的网红卫生间。不少人专程前往打卡，社交平台上出现了专门的攻略，评测每一层不同主题的卫生间。很多人或许不解，年轻人为啥要去打卡厕所？
大家喜欢的其实不是厕所，而是无消费门槛的审美体验。传统高端商场往往主打重奢品牌，提纯金字塔尖客户，普通消费者站在金碧辉煌的门店前，难免有不敢进的局促感。但德基不一样，它愿意放低门槛。
数据显示，德基 35 岁以下年轻客群占比接近一半，贡献了四成消费。为贴合年轻人口味，它短时间内换掉近一半的品牌，把更多空间留给体验而非单纯卖货。就连大家吐槽的商场卫生间，也被它打造成了可体验的标志性空间。过去，卫生间只是配套成本项，投入越少越好，但德基却把宝贵的商业空间用在设计和运营上，让厕所不再只是不得不使用的设施，而成了专门来打卡的内容。
商场靠货架留住人，地标却要回答 “为啥要来”。除了网红厕所，德基还设有艺术博物馆，定期举办手展、艺术展览，甚至延时开放供游客参观。有人是为奢侈品而来，有人只是为了逛展、打卡、拍照和吃饭。它一边保持着重奢商场的高端属性，一边不断降低普通人走进来的心理门槛。
这一成功并非偶然。南京本身就是消费能力极强的城市，是最早人均社零破 8 万的城市，近期社零总额达到 8135 亿元。新街口作为中华第一商圈，仅 0.4 平方公里，却横跨玄武、秦淮、鼓楼三区，聚集大量商场、写字楼、金融机构和客流，德基恰好卡在新街口东北角的玄武区，辐射南京本地以及苏皖两省的跨城消费群体。
南京更是文旅资源富集的城市，近期接待游客超 2 亿人次，总花费达 2390 亿元。玄武湖、中山陵、明城墙等景点镶嵌在城市肌理中，逛景点和逛日常城市本就是一回事。德基恰好融入了这条文旅路线，既保留重奢商业，又成为现代城市景点之一。
或许有人会说，漂亮的厕所和几场展览不足以支撑几百亿的营收，地理位置、区域购买力、招商能力同样重要。但在电商时代，当商品越来越容易在线上获得，线下商业的核心已经不再是 “卖什么”，而是 “为什么要来”。
当商品能线上买，线下就要把 “逛” 做成核心产品。从 2000 万厕所到延时开放的艺术博物馆，德基的成功不过是把 “逛” 这件事做到了极致。它不再只是单纯运营一个商场，而是做成了不可替代的城市公共空间。这或许就是电商时代，线下商业最该借鉴的经验。