现在楼市里面有几个新的共识。 第一。 买房的时间点，非常重要。 因为买房的时间点，几乎是决定了，你买入房子的价格。你在楼市火热的时候，和在楼市冷的时候，你买房的价格，差距10%都是正常的。如果买房时间不对，就算你买了对的房子，该下跌的时候，还是下跌。 第二。 不同房子的房价拉长时间看，没有所谓的分化，所谓的好房子一直涨，垃圾房子一直跌。 都不用那些小城市来举例，你就看北京、上海这些一线城市。 房价一开始下跌的时候，都是那种炒作比较狠的小区，房价先崩，就比如说。 北京的蜂鸟，巅峰时期1000万，现在600万左右。 北京蜂鸟的这个房价，跌幅40%，不夸张吧。 上海也有类似的小区，叫高兴家园。 这个高兴花园小区房价，从10万巅峰，跌到4万。 跌幅达到60%，跌的比蜂鸟还要惨。 举的这两个例子，都是2021年上半年的时候，炒的最疯狂一线城市学区房，后来这种房子，也是跌的最惨的。 当这种房子开始下跌以后。 紧接着。 市场上就有那种恐慌的情绪，而持有同样的老破小、筒子楼之类的房东，他们的心态也就慌了。加上这种老破小学区房的确跌的比较惨，这也是客观事实，大家都能看到的。于是大量的老破小、筒子楼房东抛售房子，各种降价。 这个时候，那些次新房，改善房的房东，都还在那看笑话。 他们觉得这些不好的房子，房价下跌是正常的，他们的房子比较好，所以他们的房子抗跌。 但是呢。 楼市里面是有置换链条的。 当这种老破小、刚需房房价跌到一定程度以后，这些老破小、刚需房的房东，他们卖掉房子，也买不起改善房、次新房了。 现在不管是哪个城市。 你就去看看那些买次新房，有几个，是第一次买房，就一步到位，去买次新改善房的。敢说大部分买次新改善房的人，之前都是有房子的人，他们买房就靠置换才来的钱。 所以当刚需房、老破小房价跌的比较惨的时候，他们手上的钱，不足以买次新改善房的时候，次新改善房也就卖不动了。 时间一久，总有次新房的房东，是缺钱的。 只要他们一缺钱，一样会降价卖房子的。 因为现在的楼市，是下行期。下行期的楼市，就是小区里面的这套房子，卖了1000万，第二套房卖了950万，第三套房， 绝对会低于950万，就是这么一个一套比一套低的行情。那么小区里面，但凡有房东降价卖了，其他的房东，就很被动了，他们不降价，也得被逼着降价。 所以当老破小、刚需房房价跌的比较惨的时候，这些次新房，改善房，也就顶不住了。 就成了现在的北京、上海楼市的样子。连这些次新房、改善房房价都在下跌。 这也就打破了，之前很多人的认为的。 房价下跌的时候，只有垃圾房子才会跌，好房子是不会跌的。 事实上，好房子也是会跌的，只是说，好房子的跌的更晚一些，房价跌幅更小一些而已，但时间拖久了，还是会跌的。
