泰国对外宣布了 11月3日，据泰国房地产研究和估价中心发布的公告，泰国164万套房子没人住！空置房屋总值顶全年国家预算，曼谷每四套公寓就有一套是空的。 这些空房子加起来值3.45万亿泰铢——这笔钱差不多就等于泰国一整年的国家预算。 不过这些空房子不是到处都有，主要都堆在曼谷大都会区。光这儿就有73万多套空房，快占了全国空房总量的一半。尤其公寓这块儿问题最严重，曼谷大都会区的公寓空置率飙到了24.8%，说白了就是这儿每四套公寓里，就有一套是空着的。 有些空公寓连物业费都收不上来，里面的电梯、水电设施都开始老化，墙面也掉皮，看着就冷清。就算是独栋房子或者联排别墅，空着的比例没那么高，但整体看下来，泰国房地产市场的供需早就歪得厉害。 旅游业的大起大落是其中一个重要原因。疫情前泰国每年能接待4000多万国际游客，这么多人来，大家都觉得做度假房产能赚钱，不少资本都涌去旅游城市盖酒店、盖度假公寓。 结果疫情一下子来了，这市场说垮就垮，2021年泰国才接待了42万国际游客，连之前的零头都不到。游客少了，度假类的房子自然没人要，好多刚盖好的项目就这么晾着，没人问也没人买。 除此之外，供需对不上的问题也把这困境推得更严重。这些年泰国开发商一门心思盖高端公寓，2023年曼谷新推出的高端公寓数量，创下了近十年的最高纪录。 可普通老百姓根本买不起，泰国家庭欠的债已经占到GDP的91%，房价那么高，大多数人只能看看。 原本高端公寓还指望外国买家撑场面，结果2023年外国买家买的房子比前一年少了27%，外资不怎么来了，本来就多出来的房子更没人接盘。 还有之前政策留下的麻烦也得提一提。泰国政府以前为了拉经济，放宽了房贷的要求，这招确实让房地产交易数据好看了一阵，但也让好多人抱着“炒房”的心思买房。这些人买了房也不住，也不出租，就等着涨价卖出去，空房子自然就更多了。 等市场热劲儿过了，这些炒房的房子就成了“死资产”，既卖不掉也用不起来，就这么搁着。 这么多空房子对泰国经济的影响可不是一点半点。3.45万亿泰铢的资产就这么闲着，差不多是1000亿美元，这么大笔钱没法流动，社会资源根本没法好好用。 泰国的商业银行里，房地产相关的贷款占了15%，要是这些空房子突然扎堆降价卖，市场估计房价得跌20%到30%。到时候银行手里的抵押房产就不值钱了，坏账会变多，银行的资本金也会受影响，整个金融体系都可能出问题。 房地产行业的麻烦还开始往上下游传。开发商因为房子卖不出去，钱收不回来，2023年就有3家上市的房企开始搞债务重组。 房企没钱，就不会买那么多钢铁、水泥这些建材，相关产业的订单就少了，连带着建筑行业的工作也不稳定。要知道建筑业在泰国能解决不少人的就业，现在行业不行了，好多工人都可能没活干。 泰国政府也没闲着，2024年4月内阁就通过了五项刺激房地产的政策。原来不动产过户要收2%的登记费，抵押登记收1%，现在统一降到0.01%，而且能享受这优惠的额度提高到700万铢。 国家的住宅银行还推出了两个贷款计划，一个叫“HappyHome”，一个叫“HappyLife”，分别拿出200亿铢和100亿铢，给中低收入的人放低利息的房贷，最长能贷40年。 到了2025年，政府又搞了个1570亿泰铢的经济刺激计划，虽然没直接针对空房子，但里面投了不少钱在旅游业和基础设施上，想从大方向上把经济拉起来。 泰国房地产研究和估价中心在报告里还提了个建议，说应该对空房子收新税，用税收逼着业主把房子卖了或者租出去。不过这建议还没变成政策，已经在行业里吵开了。 有的分析师觉得收空置税能快点把空房子盘活，也有人担心这么做会让业主赶紧卖房，搞出抛售潮，反而让市场更乱。 曼谷不同地方的空房情况也不一样，这能看出来市场有多复杂。比如素坤逸那条线，因为有轻轨，出门方便，周边超市、餐厅也多，外国人租房都爱选这儿，所以附近的高端公寓没多少空着的。 但像OnNut这种靠近郊区的地方，周边配套还没建好，新盖的公寓就很难租出去，空着的特别多。这种区域差异其实能给后面制定政策指个方向，不用搞“一刀切”，可以针对性地解决问题。 外国买家的情况也得留意。泰国投资促进委员会已经开始审查外国人买房的相关法律了，想通过改政策把外资吸引回来。 这事儿其实和泰国想当全球产业中心的目标能对上，如果能吸引到搞工业的专业人才来定居，那一部分高端公寓的库存就能消化掉。2023年外资买房的数量不是降了嘛，后面能不能把这趋势扭过来，对空房率会不会降下来影响很大。
